Waarom zijn huizen zo duur? En waarom subsidiëren misschien niet helpt

15 april 2026

Waarom zijn huizen in Nederland zo duur? Helpen subsidies voor huizenkopers eigenlijk wel, of maken ze de situatie juist erger? Max Löffler van de School of Business and Economics van de UM heeft een paar ongemakkelijke antwoorden.

“De woningmarkt is terug,” zegt Max Löffler, universitair docent bij de Department of Microeconomics and Public Economics van de School of Business and Economics van de Universiteit Maastricht. Terwijl de woningmarkt na de financiële crisis in 2008 zelfs kromp, zijn de prijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. Voor de meeste mensen betekent dit dat de huurprijzen en huizenprijzen hoger zijn geworden in verhouding tot hun inkomen. Opeenvolgende regeringen hebben verschillende maatregelen genomen om dit probleem op te lossen – met wisselend resultaat.

Huisvestingsbeleid is ingewikkelder dan je zou denken

“De beleidsoplossing is verre van duidelijk,” zegt Löffler. Het probleem wordt nog ingewikkelder door heterogeniteit. “Terwijl de Randstad onbetaalbaar is geworden, kun je in Zuid-Limburg nog steeds een huis kopen. Maar ook daar scheelt het echt of je in het centrum van Maastricht zoekt of bijvoorbeeld in Kerkrade.”

Löffler komt zelf uit Oost-Duitsland en een huis kopen stond nooit op zijn verlanglijstje voordat hij naar Nederland kwam. “In Nederland lijken de meeste mensen een eigen huis te willen hebben, maar je moet je afvragen of het voor iedereen wel de beste investering is. Heb je genoeg geld? Zou je er niet beter aan doen om in aandelen te investeren?”

Löffler wijst op iets dat voor de hand ligt, maar vaak over het hoofd wordt gezien: je zit vast aan je huis op een manier die bij andere investeringen niet het geval is. “Er zijn veel risico’s aan verbonden. Misschien moet je verhuizen voor je werk; je moet voortdurend renoveren en in je huis investeren.” Daar komen de vele kosten van de aankoop van een huis nog eens bij, van de aanbetaling tot belastingen, makelaars en notarissen. Toch blijft een eigen huis een veelvoorkomende wens en zijn er verschillende beleidsmaatregelen ingevoerd om meer mensen te helpen die wens te realiseren.

Hypotheekrenteaftrek: (hoe) werkt het?

Neem de hypotheekrenteaftrek: niet alleen 47 punten bij scrabble, maar ook een fiscale beleidsmaatregel waardoor huiseigenaren hun hypotheekrente kunnen aftrekken van hun belastbaar inkomen en daardoor minder inkomstenbelasting hoeven te betalen. In principe een mooi idee, want het houdt de hypotheeklasten betaalbaar en zorgt ervoor dat mensen meer geld kunnen besteden aan de aankoop van een huis.

“Je moet kijken naar wie er daadwerkelijk van dit beleid profiteert en wat het effect ervan in de praktijk is. Uit onderzoek in Denemarken naar soortgelijk beleid bleek dat het percentage huiseigenaren niet was gestegen, wat juist het beoogde resultaat had moeten zijn. Wel daalden de prijzen toen de aftrek werd teruggeschroefd.” Kortom, het beleid zorgde voor verhitting van de woningmarkt zonder deze toegankelijker te maken.

“Het aanbod op de woningmarkt ligt tamelijk vast, dus beleid dat extra vraag creëert, drijft de prijzen op.” Een groot deel van de Nederlandse huiseigenaren besloot welk huis ze zouden kopen op basis van wat bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek hun zou opleveren. “Zodra je eenmaal een woning hebt gekocht, zit je vast in een systeem; in de vastgoedprijzen is al dat beleid meegenomen.”

“Het aanbod op de woningmarkt ligt tamelijk vast, dus beleid dat extra vraag creëert, drijft de prijzen op.”

Max Löffler

Startersvrijstelling: voordeel voor starters?

Een beleidsmaatregel waar Löffler momenteel met een NWO-subsidie onderzoek naar doet, is de startersvrijstelling. Dit is een vrijstelling voor starters op de overdrachtsbelasting, die doorgaans 2% van de woningprijs bedraagt. “Om jongeren te helpen de markt te betreden, besloot de overheid die belasting af te schaffen voor kopers onder de 35.” Löffler en zijn coauteur, UM-promovendus Jonas Wogh, onderzochten vergelijkbare groepen mensen aan weerszijden van de leeftijdsgrens van 35 jaar en constateerden een aanzienlijk hoger transactievolume onder de jongere groep.

Een succesvol beleid dus? “Nou, het transactievolume steeg wel, maar het percentage huiseigenaren niet. Het was waarschijnlijk een uitstel-effect; dat zie je vaak in dergelijke gevallen.” Het kopen van een huis is meestal een weloverwogen langetermijnbeslissing. Mensen hebben waarschijnlijk gewacht tot de belastingvrijstelling in januari 2021 van kracht werd; ze hebben hun aankoopbeslissing simpelweg uitgesteld. “Tegelijkertijd haasten velen zich om te kopen voordat ze 35 worden. Over het algemeen zijn er geen gegevens die erop wijzen dat iemand overtuigd werd om te kopen – in plaats van dat niet te doen – alleen vanwege de belastingvrijstelling.”

Maar kwam het in ieder geval ten goede aan die kopers? “De verkopers wisten natuurlijk ook dat mensen onder de 35 die op zoek waren naar een typische starterswoning, iets meer te besteden zouden hebben.” En zo deed de markt zijn werk. “De voorlopige bevindingen wijzen op een aanzienlijk sterkere prijsstijging in het segment onder de € 400.000, dus bij die woningen die in aanmerking kwamen voor de startersvrijstelling. We hebben vastgesteld dat 60 tot 90% van de belastingvrijstelling uiteindelijk in de zakken van de verkopers terechtkwam.” Uiteindelijk leidde ook dit beleid tot hogere huizenprijzen.

Iemand betaalt uiteindelijk de rekening – waarom belasting geen slechte zaak is

Hoewel lagere belastingen altijd aantrekkelijk klinken, betekent dit ook minder geld voor de staat om aan zijn burgers te besteden, van gezondheidszorg tot onderwijs of infrastructuur. “Voor de startersvrijstelling gaat het om ongeveer € 20 per jaar per volwassene om het kopen van een woning te stimuleren bij degenen die dat toch al zouden hebben gedaan. Je moet bedenken dat er altijd iemand moet betalen – het gaat erom te bepalen wie betaalt en wie profiteert.”

En op dat punt wordt het lastig. “In feite komt dit beleid ten goede aan herhalingskopers, vooral aan degenen die hun starterswoning verkopen en een grotere woning kopen.” Of het nu de bedoeling is of niet, het beleid is een verkapte subsidie voor de hogere middenklasse: zij die genoeg geld hebben om van het beleid te profiteren, hetzij als kopers, hetzij als verkopers. Het zou politiek niet handig zijn om dit op deze manier te verkondigen.

“Deze belastingvrijstelling doet niets voor de armsten, die meer om onderdak geven dan om het hebben van een huis. Zij zouden baat kunnen hebben bij meer sociale woningbouw of hervormingen van de inkomstenbelasting gericht op de lage-inkomensgroep.” In zijn onderzoek neemt Löffler geen standpunt in over de doelstellingen van beleid. “Als wetenschapper meet ik alleen of beleid het gestelde doel bereikt, en probeer mensen duidelijk te maken dat er altijd een afweging moet worden gemaakt.”

Betekent ‘thuis’ een onderkomen of een plek waar je je thuis voelt?

Hoe zou de woningmarkt dan verbeterd kunnen worden? “Natuurlijk kun je niet zomaar een knop omzetten en de woningmarkt hervormen, maar we zouden de subsidies geleidelijk kunnen afbouwen. Dat zou de samenleving als geheel ten goede komen, maar zou voor sommige mensen nadelig kunnen zijn. De netto rente zou stijgen, maar wat de staat daarmee binnenkrijgt, zou bijvoorbeeld kunnen worden gebruikt om de inkomstenbelasting te verlagen.”

Toch zou dat politiek gezien problematisch zijn, omdat onze ideeën over huisvesting op de een of andere manier afwijken van die over bijvoorbeeld kleding. Huisvesting is een mensenrecht – maar geldt dat ook voor de locatie? Rationeel gezien moet het antwoord ‘nee’ zijn, maar het lijkt wreed om mensen te verdrijven of buiten te sluiten door marktmechanismen. “Neem de Randstad: het is logisch dat een land een cluster van slimme, ondernemende mensen heeft, maar niet iedereen kan in het centrum van Amsterdam wonen. De vraag is in hoeverre we dat willen subsidiëren.”

Evenzo lijkt het beschermen van de huidige bewoners op zich eerlijk, maar gaat dit ten koste van degenen die de woningmarkt willen betreden. “Je zou huurders en potentiële huizenkopers in Amsterdam kunnen – en misschien zelfs moeten – beschermen door het voor toeristen duurder te maken om de stad te bezoeken. Maar zelfs dat zal gevolgen hebben voor de arbeidsmarkt en mogelijk ook voor diezelfde Amsterdammers.“ Het lijkt erop dat de woningmarkt steeds verder verhit zal raken – en een bron van lastige afwegingen zal blijven.

Tekst: Florian Raith

“Je moet bedenken dat er altijd iemand moet betalen – het gaat erom te bepalen wie betaalt en wie profiteert.”