Woningmarkt Amsterdam trok zich weinig aan van eerdere pandemieën
Wie denkt na de Covid-19 pandemie goedkoop een huis in Amsterdam te kunnen kopen, komt waarschijnlijk bedrogen uit. In het verleden bleek de stad enorm veerkrachtig na uitbraken van grote pandemieën zoals de pest. Na een korte en tijdelijke daling van de woning- en huurprijzen, stegen die al snel weer tot niveaus van voor de pandemie. Dat toont promovendus Matthijs Korevaar aan op basis van diepgaand onderzoek naar de woningmarkt over een periode van 500 jaar. Hij ziet de pandemie niet als ‘De Grote Economische en Sociale Gelijkmaker’, zoals vaak wordt gezegd: “Daar ben ik pessimistischer over. Ik denk eigenlijk dat een schok als deze eerder de bestaande structurele ongelijkheid duidelijker zal blootleggen.”
Stadsarchieven
Korevaar dook voor zijn onderzoek in de stadsarchieven van Amsterdam en Parijs en verzamelde koop- en verkoopaktes over een periode van 500 jaar: “Ik hoop op 26 juni te promoveren op mijn onderzoek naar de dynamiek van de woningmarkt op de heel lange termijn. Analyses van de woningmarkt gaan vaak over een korte termijn, bijvoorbeeld de invloed van de crisis van drie jaar geleden. Omdat mensen vaak een huis kopen voor een lange periode wil je dus eigenlijk weten hoe prijzen zich op de lange termijn ontwikkelen. Samen met professor Marc Francke van de Universiteit van Amsterdam ben ik daarom, al ver voor deze pandemie, een project gestart naar de impact van demografische schokken op de woningmarkt.”
Generatie Babyboom
“Het idee daarachter was dat we nu te maken hebben met een vergrijzende samenleving. De babyboomgeneratie die trouwde en kinderen kreeg in de jaren zeventig, tachtig, kocht in die tijd veelal een eigen woning. Onderhand gaan deze mensen met pensioen, en willen ze mogelijk kleiner gaan wonen of het geld van hun woning gebruiken voor pensioen of kleinkinderen. Wat heeft dat voor effect op de woningmarkt? Dat is heel moeilijk te meten, want er is maar één babyboomgeneratie. We hebben daarom 500 jaar aan geboorte- en sterftedata bij elkaar gezet en zagen bij een hoog geboortecijfer consistent 25 tot 30 jaar later de woningprijzen hard omhooggaan en 65 jaar later stevig dalen.”
Op 15 januari promoveert Matthijs Korevaar aan de UM School of Business and Economics, afdeling Finance, op het proefschrift met de titel ‘Financial Lessons from the Long History of Housing Markets’. Bij die gelegenheid delen wij nogmaals dit artikel van mei 2020 over zijn onderzoek.
Dit artikel was onderdeel van 'We zijn open', een verhalenserie over de vele activiteiten van de UM gemeenschap tijdens de coronacrisis.
Pest
Die data hadden Korevaar en Francke dus al. Maar de analyse op korte termijn bleek moeilijk: “Iemand gaat in de grote stad wonen omdat hij denkt daar een goede baan te vinden. Maar hoe kan ik nu onderscheiden of de woningprijs omhooggaat door die goede baan, of door het feit dat die persoon er gaat wonen. Met andere woorden: trekt werk mensen aan en stijgt daardoor de woningprijs, of zorgt een bevolking met een goed inkomen voor een hogere woningprijs. Dat is moeilijk uit elkaar te halen. We dachten eerst dat pandemieën, zoals de pest, een goed idee zouden zijn om dit vraagstuk op te lossen. Dan valt namelijk uit het niets een groot deel van de bevolking weg. Maar die bleken gepaard te gaan met economische schade, ook toen al, door beperkingen op economische activiteiten. Dus dat idee ging in de ijskast. Tot deze pandemie uitbrak en het ineens toch razend interessant bleek om pandemieën te bestuderen. We wilden graag weten of grote steden als Amsterdam en Parijs weer opveerden na een pandemie, en hoe groot de negatieve effecten waren.”
Gouden Eeuw
Amsterdam en Parijs blijken door de eeuwen heen sterke en veerkrachtige steden. “Wat ik zelf fascinerend vond, is dat in Amsterdam, de Gouden Eeuwstad, tijdens die Gouden Eeuw zeven keer tien procent van de bevolking overleed en nog veel meer mensen ziek werden als gevolg van een pandemie. Dat betekent het verlies van heel veel menselijk kapitaal en een stilgelegde economie. En toch komt die stad er binnen een of twee jaar weer helemaal bovenop. Dat ligt aan de enorme trek van migranten naar die stad. Als je de conclusies van ons onderzoek mag geloven, dan raakte in het verleden na zo'n enorme uitbraak de stad niet minder in trek. Zodra de storm was overgewaaid, ging het weer net zo hard als van tevoren. “
De Grote Gelijkmaker
Heeft de pandemie wel gevolgen voor de enorme verschillen in woningprijzen tussen de Randstad en de provincies? “Ons historisch onderzoek zegt weinig over de effecten op kleinere plaatsen, maar in de afgelopen jaren is het verschil tussen woningprijzen in de Randstad en bijvoorbeeld Limburg alleen maar groter geworden. Die trend zal, denk ik, niet omgekeerd worden door een pandemie. Ik ben meer van mening dat de ongelijkheid die er al was nu veel structureler wordt blootgelegd.” Dus Covid-19 wordt niet de Grote Gelijkmaker? “Daar ben ik wat pessimistisch over. Iedereen wil graag weten wat er in de toekomst gaat gebeuren, maar het voorspellen van de gevolgen voor de economie, zeker op korte termijn, is heel moeilijk. Het enige wat je daar redelijkerwijs over kunt zeggen is dat alles onzeker is. En daarover zijn alle economen het eens: onzekerheid is nooit goed. Wat op korte termijn met de economie gebeurt is koffiedikkijken. Maar op lange termijn gaat dit niet een enorme omslag teweegbrengen in de manier waarop de Nederlandse woningmarkt functioneert.”
Trek naar de stad
Hoe komt het dat er weinig verandert in de huurprijzen tijdens en na een pandemie? “Huren zijn altijd een beetje sticky. Het duurt doorgaans wel even voordat een huurverlaging of –verhoging erdoor is. Bij huur gaat het namelijk vaak om langdurige contracten en die pas je niet zo snel aan. De vraag naar woningen neemt bovendien niet veel af na een pandemie omdat er al snel weer mensen naar de stad trekken, tenminste in migrantenmagneten als Amsterdam en Parijs. Die voelen daarom maar kort de effecten van een pandemie.”
Lees hier de paper van Matthijs Korevaar en prof. dr. Marc Francke (UvA)
Tekst: Margot Krijnen
Lees ook
-
Wat betekent het om te wonen, werken, ondernemen en leven in een stad en regio met een internationale universiteit. Wat merk je ervan en wat heb je er eigenlijk aan? We vroegen het aan Marcell Ignéczi. Hij kwam naar Zuid-Limburg om te studeren aan het Department for Knowledge Engineering van de...
-
Als patiënt in een ziekenhuis zie je dagelijks veel verschillende gezichten aan je bed: een verpleegkundige die je bloeddruk meet, een arts of verpleegkundig specialist die jou informeert over het zorgplan en een voedingsdeskundige die jou voorziet van het juiste eten en drinken. Hoewel al deze...
-
Het Children’s Rights Research team werkte aan een rapport dat laat zien hoe de Verenigde Naties de rechten van deze groep kinderen kan opnemen in haar monitoring- en rapportagecycli.
